土地市场退火房价再临降温

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  几经“努力”,在12月20日,北京当年的土地出让金收入才勉强达到了1006.6亿元人民币。而在上一年的11月19日,北京土地出让金收入就已经突破1000亿元“大关”,北京土地出让金当年全年收入创纪录地达到了1642亿元。

  受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”,并非只有北京一地。包括上海、广州、深圳、杭州等地在内土地出让金收入均呈现大幅下滑。往日在土地竞买现场,交易师提醒竞买者“理性报价”的“桥段”,瞬间就已成为历史。

  土地溢价的故事行将落幕之际,依靠卖地换取巨额财政收入的简单模式已经不可持续与复制。当各种新兴产业开始替代简单卖地成为北京、上海等地的新增长路径之时,房价的合理回归,总算具备了充足的“经济学理由”。

  “集团已经表达这个意思了,对于拿地,要谨慎谨慎再谨慎。”12月21日,万科北京公司的一位高管向《中国经营报(微博)》记者表示。在此之 前,万科集团的高管曾在内部会议上半开玩笑地提醒他的属下,现在拿地,不如去资本市场上收购那些“已经出现”或者即将出现“资不抵债”的公司更加划算。受 命于这样的“总体口径”,在三季度连续拿下四块土地,攒足了明年的“口粮”之后,北京万科(微博)再未向土地市场出手,即便是在自己手头现金充裕的情况 下。

  在2011年的北京,万科可能还不能算得上是对土地市场最谨慎的开发商。包括首创置业在内的一干北京老牌房地产开发企业,在2011年中,甚至在土地市场上,从未出手,更不要提什么“有所斩获”。

  “买家”们的热情消退,带来的是北京土地出让收入的急速下滑。北京市土地储备中心是北京市各类土地出让的法定唯一机构。记者从该部门获得的截至 2011年12月20日土地出让情况显示,年内土地出让金已经达到了1006.6亿元人民币,其中住宅类用地的土地出让金为460亿元人民币。

  “这样的下滑是在我们预计的范围内的,这也是北京市政府调整全市经济结构,降低全市经济对房地产依赖的调整所带来的结果,不会对经济全局造成太大的影响。”北京市国土局一位官员向记者表示。而在2010年全年,北京土地出让金总额高达1642亿元人民币。

  一年之间,北京土地出让金的下滑幅度就已经接近50%,其中尤以住宅类用地的成交总金额为甚。北京中原房地产的统计显示,截至11月底,北京住宅类土地出让达到了53块,总建设用地面积为425.12万平方米,而规划建筑面积为835.97万平方米,环比2010年的1449.56万平方米,下调幅度达到了约38%。

  “不必过分担心土地财政收入的下降会危及地方政府的财务能力,这更多的像个开发商讲的故事。”中国城市经济研究会副会长刘维新告诉记者。他提醒记者,从各种政府统计数据上看,传统印象中对土地财政和房地产依赖度较高的北京、上海等城市,总体经济增速都保持在8%左右,在全国排名中还较为靠前。

  记者了解到,事实上,在开始从严执行中央政府对房地产调控的各项限制性政策之前,北京市就已经充分意识到其可能对经济增长所产生的影响,并进行了充分预估,所得出的结论是,“虽然有影响,但程度并没有想象中的那么大”。

  这一判断在随后对北京各派、工商联召开的“北京经济运行态势分析会”上得以证实。在这次会议上,北京市委副书记、市长郭金龙向与会代表表示,上半年,房地产开发投资完成1239.5亿元、增长3.7%,房地产开发占总投资的比重为52.4%,同比下降6个百分点。自住性购房比重接近90%,提高13个百分点,新建普通住房成交均价比去年全年水平降低6.1%,有效抑制了投机投资需求,实现了“稳中有降”。

  郭金龙还表示,北京实施房地产市 场调控政策,房地产业增加值下降5.5%,影响经济增速0.7个百分点;实施汽车限购政策,汽车类零售额占社会消费品零售额比重由30%左右降至20%左 右,影响经济增速1个百分点;完成首钢主流程全面停产,黑色金属冶炼及压延加工业增加值下降75.5%,影响经济增速0.4个百分点。上半年北京地区生产 总值比上年同期增长8%,初步摆脱对汽车消费和房地产投资的过度依赖。

  2010年底,北京市委书记批示,要求将北京南城建设成承载实体经济的新区,补充北京市服务经济比重过大,一般制造业、中小企业等实体经济 较弱的局面。而这一精神在2011年的落实,大兴、亦庄等新兴制造业的快速发展,实际上弥补了限房限车对经济增速以及财政收入带来的影响。

  在土地价格下降,经济全局对于房地产依赖度减轻的前提下,房价“合理回调”终于具备了合理的“经济学理由”。

  住建部政策研究中心主任秦虹告诉记者,虽然市场惨淡已经有了一段时间,但是线月开始。因为,正是从这个月开始,北京、上海等一线城市的房地产价格首次出现同比下调。

  北京市统计局发布的统计数据显示,11月北京新建商品住房价格同比下降1.3%。而在2011年初,按照国务院统一布置,北京市公布了全年房地产价格控制目标为“稳中有降”。

  “我们觉得2012年比2011年的形势可能会更为糟糕。”万科北京公司一位高管向记者表示,而且,尽管SOHO中国董事长潘石屹(微博)预计明年中期政府会出手救市,但他认为,在相当长的时间内,房地产调控政策不存在松动的可能。

  首创置业一位高管则向记者表示,他们已经着手梳理在建项目和在售项目的基本情况,以确定明年的价格策略。“如果明年土地市场的价格进一步下降,实际上是为房地产价格的下调创造了空间。我个人认为,房地产开发企业为了在低点储备合理的土地,也会增加现金回流,合理购买土地。”他说。

  中原地产则发布报告称,预期2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调,难以突破千亿。

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